Le implicazioni legali del contratto di appalto e le garanzie sui lavori di ristrutturazione.
Quando finalmente decidiamo di fare lavori di ristrutturazione andiamo incontro a varie problematiche, alcune delle quali hanno carattere legale. Con questo articolo proverò a fare una panoramica, essenziale ed il più comprensibile possibile, dell’argomento.
Come prima cosa bisogna fare una distinzione tra contratto d’opera ed appalto. Il primo è un contratto con cui una persona, in cambio di un corrispettivo in danaro, si obbliga a compiere un’ opera o un servizio in favore dell’altra con lavoro prevalentemente proprio e senza alcun vincolo di subordinazione. Il secondo invece è un contratto con cui una parte, l’appaltatore, assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, l’obbligazione di compiere in favore di un’altra, committente, un’opera o un servizio. Il rischio del risultato è sempre a carico del prestatore d’opera o appaltatore.
Qui ci soffermeremo sulle peculiarità del contratto d’appalto e sulle garanzie del committente nei confronti dell’impresa che ha avuto l’appalto dei lavori, e per farlo consulteremo il codice civile. L’art. 1667 c.c. ci dice che l’appaltatore è tenuto a dar garanzia per le difformità e i vizi dell’opera eseguita. Per “vizio” si intende la mancanza di modalità o di qualità o di particolari che, pur non essendo appositamente pattuiti, devono tuttavia secondo le regole dell’arte e la normalità delle cose inerire all’opera. Per “difformità” si intende una discordanza dalle prescrizioni contrattuali.
Il committente deve denunziare, all’appaltatore, i vizi dell’opera o le difformità entro sessanta giorni dalla sua scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna della stessa. Qualora non venga rispettato anche uno solo dei termini prima esposti, il committente perde la garanzia. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ne riconosce i vizi o li occulta. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera (il termine di dieci anni, ex art 1669 cc, riguarda solo “difetti di costruzione” di edifici o altra opera che abbia destinazione non temporanea). La garanzia può esser fatta valere dal committente secondo tre possibilità:
1- La prima è pretendere l’eliminazione del vizio, naturalmente a spese della ditta edile. Non è detto che debba essere la stessa ditta cha sbagliato a dover eseguire i lavori (Cassazione, sentenza n.5103/1995) e il risarcimento può riguardare anche nuove, e più costose opere rispetto a quelle previste (Cassazione n.1948/1989).
2- La seconda possibilità è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni.
3- La terza scelta, imboccabile se l’opera ha vizi così gravi da renderla inadatta al suo scopo, è pretendere la risoluzione del contratto.
Il committente ha diritto di verificare l’opera compiuta prima che gli venga consegnata. Questa verifica è anche un onere per il committente perché, se non la compie in un breve termine l’opera si intende accettata, come prevede l’art 1665 codice civile.
Ancora l’art. 1662 c.c. prevede la verifica anche nel corso di esecuzione dell’opera, attribuendo al committente il diritto di controllare lo svolgimento dei lavori. Quando si rileva che l’esecuzione dei lavori non procede secondo le condizioni concordate nel contratto e a regola d’arte, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore deve conformarsi; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.
In particolare nell’obbligo di garanzia è implicito il dovere di impiegare materiali di qualità tale da assicurare che l’opera stessa sia immune da vizi. In proposito il committente che lamenti la scadente qualità dei materiali impiegati, non ha l’onere di provare se e quali materiali fossero stati esplicitamente concordati tra le parti per l’utilizzo nell’esecuzione dell’opera.
Ci sarebbero ancora da esaminare ulteriori aspetti in merito alla questione della garanzia del committente durante l’esecuzione dei lavori, entrando nei dettagli, ma non faremo qui gli azzeccagarbugli. Buon appalto a tutti!
P.Avv Dott. Giuseppe Reale.
